월세가 밀렸다고 해서 임대차계약이 그 순간 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 다만 연체액이 일정 기준에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있으므로, 연체 기간과 금액을 확인하고 대응해야 합니다.
‘두 달분’ 연체와 해지 통보
민법 제640조에 따르면 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세라면 통상 두 달분에 해당하는 금액이 기준입니다. 반드시 연속해서 두 달을 밀려야 하는 것은 아니며, 일부만 낸 경우에는 미납액을 합산해 살펴볼 수 있습니다. 기준에 도달해도 계약이 자동 종료되는 것은 아니고, 임대인이 해지 의사를 임차인에게 표시해야 합니다. 따라서 해지 통보의 내용과 전달 여부가 다툼이 될 수 있으니 문자나 통지서 등 관련 자료를 보관하세요.
연체가 생겼다면 확인할 점
일부 금액을 납부했다면 실제 미납 잔액과 납부 내역을 먼저 정리하고, 임대인과 변제 일정이나 분할 납부를 합의했다면 그 내용을 기록으로 남기는 편이 안전합니다. 보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급을 일방적으로 중단해도 되는 것은 아닙니다. 보증금은 계약 종료 뒤 미납 차임 등 정산할 채무를 반영해 반환액을 계산하는 데 쓰일 수 있지만, 생전의 월세 지급 의무가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 주택임대차에서는 차임 연체가 갱신요구권 행사에도 영향을 줄 수 있으므로 연체액을 가볍게 여기지 않아야 합니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 집주인이 해지 통보를 하면 바로 집을 비워야 하나요?
해지 통보만으로 강제로 퇴거당하는 것은 아닙니다. 퇴거에 이견이 있다면 계약서와 납부 내역을 확인하고, 협의가 되지 않을 경우 적법한 절차를 거쳐야 합니다.
질문 2. 보증금에서 밀린 월세를 빼기로 합의할 수 있나요?
당사자가 정산 방식에 합의할 수는 있습니다. 다만 합의 금액과 적용 시점을 문자나 서면으로 남기고, 합의가 없다면 임차인이 임의로 월세를 공제하지 않는 것이 좋습니다.